作者｜張宇
編輯｜楊博丞?
2025年以來，長租公寓品牌自如頻頻因“單方解約”而被推至輿論的風(fēng)口浪尖。
近期，在多個社交媒體平臺上，不少房東與租客反映稱，在協(xié)商未果甚至未經(jīng)協(xié)商的情況下突然接到自如的單方解約通知，自如按照合同支付違約金后便終止了合作，導(dǎo)致房東面臨空房閑置損失，租客被迫緊急搬家。?
多位房東表示，自如工作人員以“市場下行、房源虧損”為由，要求房東降租，若房東拒絕，便啟動單方解約程序，并按照合同給予相應(yīng)補(bǔ)償。不過，自如的賠償方案并未讓房東滿意，有房東在社交媒體平臺上痛斥，違約金是兩個月房租，但實(shí)際上不少房東最終拿不到兩個月房租，其中扣除的是所謂的裝修折舊費(fèi)和預(yù)付房租。
除了房東，租客也在這場“單方解約潮”中深受其害。一位租客在社交媒體平臺上吐槽，剛剛經(jīng)歷了看房、打包、搬家等一系列痛苦的過程，因?yàn)樽匀绻ぷ魅藛T突然告知需要盡快搬離，便不得不從頭再來。還有部分租客表示，在天氣最炎熱的時候緊急搬家如同當(dāng)代酷刑，關(guān)鍵是自如工作人員態(tài)度還非常不好。
事實(shí)上，這并非自如首次因“單方解約”而引發(fā)眾怒，在2024年上半年，自如就已經(jīng)和房東、租客鬧得不可開交，不少房東和租客紛紛在社交媒體平臺上分享遭遇自如強(qiáng)制解約的經(jīng)歷，甚至還有房東在尚未同意解約的情況下，自如App就自動確認(rèn)了解約流程。
當(dāng)時，自如回應(yīng)稱解約屬于正常業(yè)務(wù)調(diào)整，并不是集中解約，涉及解約的用戶也會根據(jù)合約進(jìn)行補(bǔ)償。
但從2024年上半年至今，自如便一直深陷“單方解約風(fēng)波”，這顯然不能簡單地用“正常業(yè)務(wù)調(diào)整”來解釋，因而外界普遍質(zhì)疑自如的商業(yè)模式已難以為繼，其正面臨一場嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。
?01.
自如的現(xiàn)實(shí)困境
自如為何寧愿支付違約金也要強(qiáng)制解約？
“增益租”模式是自如的核心商業(yè)模式，主要特點(diǎn)是“無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成”。在該模式下，房東將閑置房屋委托給自如，自如根據(jù)房屋類型提供定制化裝修方案，裝修費(fèi)用由房東承擔(dān)，然后雙方協(xié)商確定租金，自如每月向業(yè)主支付至少80%的月租金作為保底收益，如果市場行情走高，超出部分由自如與業(yè)主進(jìn)行分成。最后，自如利用其匹配機(jī)制，將房屋平均出租周期縮短至七天以內(nèi)，以實(shí)現(xiàn)房屋的高效周轉(zhuǎn)與運(yùn)營效能最大化。
因此，在住房租賃市場行情下行時，會對自如產(chǎn)生較大影響：一方面，根據(jù)“增益租”模式，自如需要向房東支付保底收益，但住房租賃市場行下行通常伴隨著租金下降及空置率上升，這直接導(dǎo)致自如的運(yùn)營成本大幅攀升；另一方面，住房租賃市場行情下行意味著獲客難度陡增，這不僅讓自如難以獲取分成收益，更直接侵蝕了其核心利潤來源。
然而自2024年以來，住房租賃市場行情下行態(tài)勢持續(xù)加劇。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月至11月，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計下跌2.72%，各線城市無一幸免，其中一線城市住宅平均租金累計下跌2.29%，二線城市累計下跌3.01%，三四線城市累計下跌2.38%。在50個重點(diǎn)城市中，有48個城市的住宅平均租金呈現(xiàn)累計下跌態(tài)勢。
2025年的住房租賃市場行情延續(xù)了上一年的頹勢。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年上半年，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計下跌1.37%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.47個百分點(diǎn)，其中一線城市住宅平均租金累計下跌0.56%，二線城市累計下跌1.83%，三四線城市累計下跌1.47%。
表面上看，住房租賃市場行情下行導(dǎo)致自如租得越多虧得越多，因此寧愿支付違約金也要強(qiáng)制解約，但實(shí)際上，自如“單方解約”的主要原因在于住房租賃市場供需已經(jīng)失衡。
根據(jù)住建部發(fā)布的全國住房普查結(jié)果，全國住房空置率達(dá)到21.3%，意味著約有1.2億套住房處于閑置狀態(tài)，其中一線城市住房空置率平均為12.7%，二線城市為18.5%，三四線城市則高達(dá)26.4%。住房租賃市場供需失衡的格局，正嚴(yán)重制約著自如業(yè)績的增長空間。
與此同時，保障性租賃住房大規(guī)模入市進(jìn)一步加劇了自如的困境。“十四五”期間全國計劃籌建870萬套保租房，其中一線城市占比超30%。這些保租房依托國家信用背書，租金低于市場平均水平，對自如形成了直接沖擊，導(dǎo)致其不得不面對獲客難度進(jìn)一步提升的窘境。
?02.
押注二手房業(yè)務(wù)
租賃業(yè)務(wù)持續(xù)承壓，迫使自如將目光投向了更廣闊的市場。2025年3月，自如通過二手房業(yè)務(wù)“自如美家”正式殺入二手房交易市場，拓寬業(yè)務(wù)范圍，以探索“第二增長曲線”。這一動作也被外界視為自如繼推出“增益租”模式后的又一次重大戰(zhàn)略方向調(diào)整。?
自如美家第一階段的核心動作包括三個，分別是三大產(chǎn)品：嚴(yán)選北京、上海等城市的優(yōu)質(zhì)樓盤房源，通過煥新好房、清水好房、心舍好房三大產(chǎn)品，幫助業(yè)主賣房；房源全網(wǎng)聯(lián)賣：向全網(wǎng)認(rèn)證的合作伙伴開放自如美家房源，并憑借13年來積累的城市字典、房源檔案、VR看房、視頻介紹、AI找房等數(shù)智化能力，讓房屋買賣體驗(yàn)更輕松；買賣傭金八折：推出買賣傭金特惠政策，用戶在自如購買/出售二手房，在權(quán)益有效期內(nèi)可享傭金8折優(yōu)惠。
自如押注二手房業(yè)務(wù)的邏輯并不難理解，發(fā)展至今，自如手握超100萬間房源，背后是數(shù)十萬房東，其中大量房東難免會有“由租轉(zhuǎn)售”的需求，可以說二手房業(yè)務(wù)是其租賃業(yè)務(wù)的縱向延伸。?
裝修代賣的差異化定位是自如布局二手房業(yè)務(wù)的核心策略。與傳統(tǒng)房屋中介不同，房東將房屋上架自如二手房平臺后，自如將根據(jù)房源的具體情況提供美化服務(wù)，其中煥新好房、清水好房分別對應(yīng)精簡裝房源、老舊房源進(jìn)行美化，而心舍好房主要以藝術(shù)智能整裝為核心，對高品質(zhì)房源進(jìn)行針對性升級。
美化服務(wù)是自如的傳統(tǒng)技能，裝修對其而言可謂輕車熟路，在此之前，自如的租賃服務(wù)就已通過對房屋進(jìn)行裝修而提高租賃效率和租客入住的便利度了。布局二手房業(yè)務(wù)后，自如不僅沒有丟掉這一傳統(tǒng)技能，反而將美化二手房產(chǎn)生的溢價及裝修費(fèi)用作為了收入來源。
盡管商業(yè)邏輯自洽、差異化競爭優(yōu)勢明顯，但自如的二手房業(yè)務(wù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
一方面，二手房交易市場競爭激烈，貝殼、鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)中介早已憑借龐大的房源體系、成熟的銷售渠道和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)占據(jù)了大部分市場份額，雖然自如在房源方面擁有一定優(yōu)勢，但在銷售渠道和營銷方面仍需要投入大量資源；另一方面，自如的服務(wù)鏈條過長，從裝修設(shè)計、施工再到銷售，每一個環(huán)節(jié)都會加劇現(xiàn)金流的壓力。在租賃業(yè)務(wù)全面承壓的當(dāng)下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對于自如而言是一大挑戰(zhàn)。?
經(jīng)過自如美化服務(wù)后的房源能夠提升多少市場競爭力，以及二手房業(yè)務(wù)能否成為自如的“第二增長曲線”，仍是未知數(shù)。?
03.
出海尋增量?
面對國內(nèi)市場的激烈競爭和發(fā)展瓶頸，自如還試圖在國際市場中尋找新的增長機(jī)會。
2024年5月，自如正式開啟國際化租房業(yè)務(wù)，推出國際租房平臺“自如比鄰ZABIT”，主要為中國香港、英國等地的中國留學(xué)生提供租賃服務(wù)。?
留學(xué)服務(wù)市場的確大有前景?！吨袊魧W(xué)發(fā)展報告》顯示，中國留學(xué)生數(shù)量在2008年后快速增長，當(dāng)前，中國仍是全球出國留學(xué)人數(shù)最多的國家。2021年，中國在海外高等教育機(jī)構(gòu)留學(xué)的學(xué)生共計102.1萬人，位居全球首位，留學(xué)服務(wù)市場規(guī)模已超百億。此外，英國、美國、加拿大、澳大利亞、香港等地，仍是中國留學(xué)生的主要目的地。
然而，文化差異與本地化適配挑戰(zhàn)是自如出海必須跨越的障礙，比如歐美租客更注重隱私和獨(dú)立性，對合租模式的接受度與中國留學(xué)生存在較大差異，尤其在國內(nèi)市場習(xí)以為常的管家服務(wù)和保潔服務(wù)，可能會被歐美租客排斥。自如需要在產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)模式上充分考慮文化差異，進(jìn)行本土化適配調(diào)整。還值得一提的是，不同國家和地區(qū)的文化背景、法律法規(guī)、市場習(xí)慣等都存在巨大差異，如果這些問題處理不當(dāng)，或?qū)ψ匀缭诤Ｍ馐袌龅牟季謳順O大挑戰(zhàn)。
還值得一提的是，國際租房市場已是一片紅海，自如不得不面臨眾多實(shí)力強(qiáng)勁的競爭對手，尤其是在學(xué)生公寓領(lǐng)域，KKR、博楓等早已搶占先機(jī)，HousingAnywhere也是一個面向國際學(xué)生、年輕群體的房屋租賃平臺，其房源覆蓋范圍廣泛，在全球超150個城市均有布局。此外，還有異鄉(xiāng)好居、Airbnb、Facehome、Rightmove等品牌知名度較高的房屋租賃平臺，自如需要投入大量的資源進(jìn)行市場推廣和品牌建設(shè)，才有可能在紅海競爭中分得一杯羹。
當(dāng)前，自如正面臨多重生存挑戰(zhàn)，比如主業(yè)增長空間受限，二手房業(yè)務(wù)處于探索期，出海步履維艱等，如何于困境之中找到破局密鑰，已成為自如的首要難題。
